我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：星叔买房是不是要找价格便宜的价值洼地，涨得快，空间更大？
回答：价格洼地≠价值洼地！
价格低不一定价值高
价格洼地是相对于空间尺度，很简单，就是相对周围区域便宜
价值洼地是相对于时间尺度，即相对未来不对称的便宜。
也就是在当前时间点，潜力被低估的地方
很多刚需小白容易将价格洼地与价值洼地混为一谈，其实是对机会成本概念的误解，也就是缺乏为机会买单的意识。
好的投资就是能预估到明显收益的机会。这样的机会，必然是很多人追逐的，进而导致机会的入手成本的增加。
相反入手成本相对更低，大概率没有前一种收益高。
很多人都纠结投资的回报率。
不同区域的房子，思考逻辑不一样。
有些房子是用来“进攻”的，比如带有题材概念的新兴区域，涨得快，但风险也高，一不小心就会被套牢，进攻的时机很重要！
另一类房产是用来“防守”的，就是传统成熟地段的房子，比如内环，大刀阔斧的改造少了，很难出新的地块，价格也很难低于周边，涨幅和整个城市的大盘持平，但是稳健，下跌的时候，韧性十足。流动性也优秀。
所以在经济整体环境不明朗的前提下，地段更成熟的房子，会更抢手。
那么如何寻找价值洼地呢？
1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。
2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是最佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。
新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞学府景观居住区＞滨江水系区＞产业园区
3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占绝对优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是最好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价
最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。
在这里挑选一个隐型潜力地段，技巧还是要有的，具体详见内部分享。
提问：星叔你好，请问济南张马，唐冶，文旅城这几个区委哪个以后有前途？龙奥以后能否超越历下核心区？请分析下唐冶未来发展？能否投资小区外小面积底商？
回答：1.这三个区域相比，更看好是唐冶片区，政策支持力度还是挺大的，规划也比较完善，新房等入住配套也就差不多起来了。
2.龙奥片区市政府所在地，行政管理中心所在。龙奥大厦作为济南最新的政商中心，龙奥整个片区发展还是很有潜力的。
3.随着莱芜并入济南，济南的版图得以改写。最直观的改变就是唐冶成为当之无愧的济南区划版图中心，未来发展潜力不可限量。
唐冶按规划也有很多产业和商业配套，不过唐冶这些年卖住宅卖的较多，写字楼和公寓在建的偏少，唐冶的商业配套，需要假以时日，规划都有了，如果按规划来，也是可以期待的，虽然期待的时间长一些。
4.投资底商大多数逻辑和其他商业类似，都是经营为基础，而不是价格和面积；同时由于底商经营范围有限，其紧密结合社区的特点是最重要的，需要根据具体情况分析。
济南投资价值最高的板块具体详见知识星球内部分享
提问：星叔您好，佛山绿岛湖片区的保利翡翠公馆怎么样？还有广州增城的科慧花园怎么样？
回答：保利翡翠公馆，小区米到地铁2号线绿岛湖站,可直达广州南站,交通便利。
小区周边学校有佛山国际外语学校、南庄中心小学等重点学校。
小区靠近绿岛广场配套不错，绿岛湖公园，周边环境也不错。
科慧花园，距离21号线地铁口凤岗站很近，同时凤岗站也是快线站,三站到天河。朱村二小,还有碧桂园城市花园小学。小区配套设施齐全,配套活动场所，泳池，花园等。
2个产品都不错，具体从板块来分析，
佛山目前已经大致定型，而增城处于快速发展阶段。从富士康和科学城的引入，地铁的开通看得出。
从投资的角度来说增城是个不错的选择。增城区目前的配套依然在逐步补给之中，广州城市发展建设一路向东，广州东进战略重点建设的东部山水新城近年发展迅猛，商业配套、学校、医疗、交通，将得到大的补给。
增城还全面推进重点教育项目和医疗配套建设。投资相比更加建议增城科慧花园
提问：星叔好！我在西安北边经开区有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓的盘子不限购总价也比较低，但是不懂心里没谱。可以投公寓吗？如果投住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？星叔给点儿建议。
回答：首先公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。
公寓一直不建议，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。
的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。
西安市场已起来，目前没有特别的笋盘，但是自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，建议去摇号新房，这两年时间，西安的新房品质提升非常明显。
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提问：星叔，你好，本人坐标山西长治，除去自住的房子之外，手头一套单位集资房，红邮巷小区，没有大红本，所以卖不上价，也不舍得卖。闲置中。另一套在万达对面，房本一直没有办下来，所以也不好脱手。闲置中。在山西太原，98平米，大红本在手，价值万左右。出租中。目前想在深圳投资，已经提交入户手续，大概8月初可落户，计划在深圳沙井投资，想先把太原房子卖掉，再凑点一共子弹，沙井的次新房目前价格比价低的是华侨城四海云亭，其次是拾悦城，手里子弹，看看只能买上四海云亭了，投资是只要投出去城市，板块就行，还是位置也的最优，可是手里的资金也有限。华侨城四海云亭是否可以买
回答：城市本身是一个资源竞争的结果，谁先入手入市，谁占有。
房价与城市发展的关系，在一座城市中，人们总是花钱买时间，效率越高的板块越节省时间，房价越容易上涨，因此要提前布局。
一个板块当前的房价由存量的人口决定，未来的房价涨幅则由增量人口决定。也就是顺着城脉方向，一条地铁，一个产业能拉来多少人口，很大程度影响了这个板块的未来涨幅。
新吸引的人越多，楼价涨得越厉害。
华侨城四海云亭，靠近11号线后亭地铁口，交通便利。
小学可上荣根学校和清萍，中学可上沙井中学，教育资源丰富。
靠近商场购物广场等，周边商圈发达。
整个小区配套都比较齐全，位置不错，投资可以考虑入手。
提问：坐标:云南省玉溪市，30岁未婚刚需，子弹有10万住房公积金+15万现金，每月工资，工作乡镇，想在玉溪市红塔区买房，为未来准备，希望能回复，眼看房价从涨到多，现在不知所错。
回答：玉溪作为四线城市，属于资源型城市，本质是经济发展出了问题，饱受“资源诅咒”所困。
这类城市更倾向于优先发展资源型产业，对非资源型产业的培育和发展不够重视。
玉溪经济转型难度较大，财政压力大，公共设施建设速度发展比较慢。
小城市买房尽量买城市的核心区、连主城区，这样的地方，医疗、商业、教育资源都很完善，这样的地方，才足够保值。
所以玉溪自住加保值，红塔区推荐可以买。
提问：星叔好，小白迫不及待来提问。我坐标江苏南通，和我老婆两边共4套拆迁房。其中一套是观音山地区的天山花苑，09年左右的5楼楼梯房。前些天听到关于今年的状况各种信息，一时冲动就把这套房卖了，万房款。在南通想保值增值还有什么地区可以入手，南通价格较低的目前就是通州湾和苏通科技园，感觉好多都是投资的。还是说在市区寻找合适的，不过预算希望控制在万以内，只能是小户型的房子了吗，可否帮助我解解惑该如何做，谢谢！
回答：南通不建议投资再加仓，已经有这么多套拆迁房，更应该优化资产配置。
南通从基本面上来看，未来不会有大机会。
概念一大堆，都在讲故事，但实质落地的人口导入和重大产业引入不足。房价上涨主要依靠苏州的挤出效应和地王效应拉动，并不是特别看好。
目前来看就是上涨尾声，因为概念炒的差不多了。
投资更建议你破限购买入南京或者苏州，把资产拉高一个能级，优化资产配置，实现价值最大化。
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