文：千一
南沙开发商开始割肉了？
这次的主战场，是向来价格坚挺的明珠湾。
灵山岛的越秀明珠天悦江湾江景复式推出10套限量单位，单价低至3.18万/㎡起；而去年，它的售价一度攀高至3.6-3.8万/㎡。
捂盘一年多，还是择错入市时机的华丰金湾，开盘价格高达4万/㎡，近期特价房卖3.5万+/㎡。
横沥岛的铂玥明珠ONE，特价单位低至3万/㎡。而房天下记录，它之前的均价是3.6万/㎡，差价近6千/㎡。
最狠的是横沥第一盘-旭辉曜玥湾，价格跌破3字头，2.8万/㎡起。不说该盘历史最高价去到4万+/㎡，对比去年6月一口价3.6万/㎡，足足降了近1万/㎡。
见证了明珠湾楼市一路高歌猛进，红红火火的人，看到如今的降价会感到唏嘘不已，就好比看着一代明星落幕一般。
但实际上，在我看来，明珠湾的这波调价只是楼市横盘周期里的正常表现而已。
因为，拿出来调价的，多半是天地楼层，尾货和特价单位。
明珠湾，依然可期。
在《广州市轨道交通线网规划（-年）》里提到，要“构筑（南沙）副中心轨道独立网络”。C位的明珠湾，与金洲、蕉门、南沙湾编制成庞大的地铁线网。
我们需要理清楚的是，为什么降价？
第一，大环境影响，楼市处于横盘周期。这是目前整个广州楼市都面临的残酷现实，大家都在观望市场变化。不止南沙，荔湾、黄埔、番禺、增城等区域楼盘也都很难。甚至，从不开渠道的楼盘，都开始启动渠道了。
第二，库存上升，去化压力，开发商自救。因为成交放缓，广州新房库存消化周期已经去到17.5个月，超过12个月的库存警戒线，去化压力极大。
更离谱的是，南沙、花都、增城、从化的库存消化周期已经超过20个月以上。
房子卖不出去，最急的就是有业绩flag的开发商。如何激活市场，激活成交？让利，以价换量是最简单粗暴的方法。
当然，也有可能是杯水车薪。
第三，要从细分市场、产品看，灵山岛在售多是尾货，需要赶紧清货卖的；至于横沥岛，降价的一般是天地楼层，或户型较差的产品，这些房源该降还是得降，该贵的还是贵。
这些，还不至于影响明珠湾本身的价值，但是我们也要看到一点，南沙的速度，逐渐慢下来了。
能影响明珠湾本身价值的要素之一是产业，灵山岛、横沥岛产业导入进度确实不及预期。
根据年7月明珠湾开发建设管理局的土地开发策略，灵山岛片区计划年基本完成产业导入；横沥岛计划年完成基础设施建设，年完成产业导入。
年了，灵山岛的写字楼还没盖完；而横沥岛是一级开发与产业导入工作同步进行，年完成产业导入的预期或许也要延迟。
可能是因为疫情，也可能产业导入有难度。
目前，灵山岛是基本完成建设，整个城市界面焕然一新，一改此前的黄土朝天，宜居性来看是很ok的。在干净整洁的道路上，迎着海风，漫步于绿岛，是很惬意的。
（灵山岛实景图图源广州房产）
岛上建起的大批写字楼、总部大楼，有部分公司已经入驻办公，包括中国银行南沙分行、明珠湾管理局、南沙金融局、广州小马智行科技有限公司等。不过，仍然有部分的地块并没有开建。
所以，灵山岛的产业导入慢下来了，暂时不能形成集聚，带来经济效益、锁住人流。
与之印证的是，广东省年的审计报告里提及的：自贸区南沙新区片吸引总部经济机构的任务未落地。
灵山岛现在最火的是什么呢？不是总部经济，而是露营经济。自露营火起来后，景观面良好的灵山岛成为了很多家庭周末的露营地。
这人气，一下子就上来了...
但空有颜值总不是长久之计，露营也不能带来长期效益。只有尽快落实总部经济产业，灵山岛才能站稳地位。
（图源网络）
至于横沥岛，目前还处在一级开发中，产业导入就更是后话了。不过国际金融论坛(IFF)永久会址是肯定没跑了。
比较有争议的是广期所。天河、南沙都在抢的广期所，最后注册地在南沙，办公点放在了珠江新城，让很多看好南沙的人愤愤不平，也让部分南沙的黑粉抓到了话柄：看吧，南沙不行...广期所都不愿意来。
其实，早在去年11月，广州印发的《促进期货市场高质量发展打造风险管理中心工作方案》，就已经提到南沙负责建设期货产业集聚区，天河负责建设期货办公楼。
在我看来，这是一个双赢的局面。
天河本身有金融的底子，广期所在此办公可以更好发挥作用，引导上下游产业导入；而处于开发建设状态的南沙横沥尚且不具备这样的条件。
至于后期能不能回南沙，还得看横沥的发展情况。
回归到楼市本身，南沙明珠湾还能买吗？
千一认为，南沙慢下来了，但是，我们也要看到，全广州，其实都慢下来了，包括黄埔的旧改。从快跑到慢走，这可能是所有区域都要面临的现实。
南沙的基本盘没变，价格再动荡，他的区位和长线价值依然存在，只是价值兑现的时间需要更长一些，说实话，谁人不喜欢南沙，只是限于名额和预算，如果不差名额不差钱，多数广州人，还是愿意守一守南沙的。
南沙，从来都是一个长线看好的区域，需要花时间陪伴成长。
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